företagsmäklare stockholm

Frågor om Företagsförmedling!

Huvudprincipen i hyreslagen är att en hyresgäst inte får överlåta hyresrätten till en lokal utan hyresvärdens samtycke. Följden av ett sådant handlande kan bli att hyresvärden har rätt att säga upp hyresavtalet i förtid. Innan hyresvärden säger upp hyresavtalet måste värden dock anmoda hyresgästen att vidta rättelse.

OM VERKSAMHETEN ÖVERTAS
Om hyresgästen bedriver förvärvsverksamhet i lokalen har hyresgästen däremot rätt att överlåta hyresrätten till någon som samtidigt övertar den verksamhet som bedrivs i lokalen, under förutsättning av att hyresvärden skäligen kan godta den tilltänkta hyresgästen. Det är alltså en viktig skillnad mellan att bara överlåta hyresrätten till en lokal och att överlåta en rörelse med tillhörande hyresrätt till lokalen. Det är därför viktigt att fundera över om det är en rörelse som man avser att överlåta. Säljs inte rörelsen får man inte överlåta hyresrätten till lokalen om hyresvärden säger nej.

PRÖVAD AV HYRESNÄMNDEN
Om hyresvärden skulle neka lokalhyresgästen att överlåta sin rörelse med tillhörande hyresavtal, har hyresgästen rätt att få frågan prövad av hyresnämnden. För att få hyresnämndens tillstånd måste man som hyresgäst kunna visa att rörelsen som bedrivs i lokalen ska överlåtas. Hyresnämndens beslut kan överklagas till Svea Hovrätt som är sista instans. Lämnar hyresnämnden/hovrätten tillstånd till överlåtelsen av hyresrätten kan den utföras direkt därefter. Samma hyresvillkor gäller för den nya hyresgästen som för den tidigare. 
Om hyresgästen har hyrt lokalen kortare tid än tre år krävs synnerliga skäl för att hyresnämnden/hovrätten ska ge tillstånd till överlåtelsen. Det är väldigt ovanligt med sådana synnerliga skäl. Som hyresgäst kan man därför inte räkna med att kunna använda hyreslagens regler om man hyrt lokalen kortare tid än tre år.

Hyresgästen har möjlighet att få frågan prövad av hyresnämnden om det är rörelsen i lokalen som ska överlåtas.

VAR UPPMÄRKSAM PÅ AVTALET
I sammanhanget bör man också komma ihåg att om hyresgästen är en juridisk person, exempelvis ett aktiebolag, och om det är aktierna i bolaget som ska överlåtas, så gäller inte hyreslagens regler. Vid en sådan överlåtelse är det fortfarande samma juridiska person som är hyresgäst efter överlåtelsen. En sådan överlåtelse kan hyresvärden med andra ord inte hindra. Det förekommer i vissa hyresavtal att hyresgästens ägare förbjuds att överlåta aktierna utan hyresvärdens samtycke. Som hyresgäst bör man vara uppmärksam på om ett sådant villkor finns i hyresavtalet innan man undertecknar det. 

NYCKELPENGAR ÄR TILLÅTET
En vanlig fråga är om det är tillåtet att som hyresgäst ta betalt för hyresavtalet. Svaret på denna fråga är ja – det är tillåtet när det gäller lokaler. Många hyresvärdar ser dock inte positivt på så kallade nyckelpengar och säger därför ofta nej när frågan om överlåtelse kommer upp. Som sagt har hyresgästen då möjlighet att få frågan prövad av hyresnämnden om det är rörelsen i lokalen som ska överlåtas. 

Att ett uppdragsavtal gäller med ensamrätt innebär att företagsmäklaren normalt har rätt till provision om objektet säljs under den tid ensamrätten varar. Detta gäller även om mäklaren inte på något sätt har medverkat till försäljningen.

Den uppdragsgivare som under ensamrättstiden säljer på egen hand eller genom någon annan mäklare riskerar alltså att få betala provision till den eller de mäklare som har ensamrätt.

Ett förmedlingsuppdrag med ensamrätt innebär också att mäklaren förväntas vara mer aktiv än om uppdraget inte är förenat med ensamrätt. En överenskommelse om ensamrätt måste vara skriftlig

Mäklaren kan ha rätt till provision eller annan ersättning om objektet säljs till någon som kommit i kontakt med säljaren genom mäklarens förmedling upp till 12 månader efter avslutat förmedlingsuppdrag  (anvisningskravet) och det finns ett samband mellan förmedlingen och försäljningen (kravet på orsakssamband). Detta gäller även om uppdragsavtalet sagts upp av uppdragsgivaren eller av mäklaren själv. 

Prissättningen för företagsmäklartjänster är fri. Det innebär att mäklare konkurrerar med varandra bland annat genom olika priser och andra förutsättningar för erbjudandet.

Det finns inte någon bestämd taxa. Ersättningsvillkoren skall anges i uppdragsavtalet

I förmedlingsuppdraget ingår att företagsmäklaren utför olika moment före eller i samband med en överlåtelse. I Stockholm Företagsmäklares uppdrag ingår alltid:

• att kontrollera vem som äger objektet liksom vilka inteckningar och andra rättigheter som belastar det.
• att kontrollera om objektet har del i en eller flera gemensamhetsanläggningar,
• att upprätta en objektiv objektsbeskrivning 
• att besöka och värdera objektet, så kallat intag.
• att marknadsföra objektet.
• att genomföra visningar.
• att ta emot bud och föra diskussioner med spekulanter.
• att upprätta köpehandlingar och medverka vid kontraktsskrivning samt att hjälpa köparen och säljaren att söka överlåtelse av hyresavtal om köparen och säljaren så önskar.

Nej, företagsmäklaren kontrollerar normalt inte annat än vem som äger objektet, vilka rättigheter som belastar objektet samt om verksamheten har del i andra rörelser.

Mäklaren utför ingen besiktning av objektet och har ingen skyldighet att undersöka objektet närmare. Mäklaren gör själv bara en enklare undersökning av objektet för att rätt kunna beskriva det.

Det är säljaren som lämnar uppgifter om objektets skick. Mäklaren är dock skyldig att upplysa om sådana fel som han känner till eller har anledning att misstänka, till exempel genom tidigare förmedlingar av liknande objekt eller sin allmänna sakkunskap.

Fel som är uppenbara för den som beser objektet behöver mäklaren inte upplysa om. 

Mäklaren ska informera köparen om undersökningsplikten. Informationen lämnas skriftligt och presenteras i överlåtelseavtalet. Den ska beskriva vad undersökningsplikten innebär vid överlåtelse av inkråmet eller aktierna.

Mäklaren ska försöka få köparen att undersöka inkråmet eller bolaget, eller föreslå köparen att anlita en besiktningsman eller juridisk & ekonomisk kunnig person för undersökningen. En sådan undersökning bör ske i nära anslutning till kontrakts skrivningen. Om undersökningen inte kan göras före kontraktsskrivningen bör mäklaren skriva in en s.k. besiktningsklausul i överlåtelsavtalet.

Mäklaren har inte något ansvar för att köparen verkligen fullgör sin undersökningsplikt.

Mäklaren ansvarar inte för objektets skick eller för eventuella fel i objektet, men mäklaren ska informera spekulanter och köpare om sådant som kan vara av betydelse för dem. Det kan till exempel handla om fel som mäklaren iakttagit, känner till eller har anledning att misstänka, t.ex. genom tidigare försäljningar eller sin allmänna sakkunskap.

Mäklaren ska ge alla spekulanter tydlig information om hur en eventuell budgivning kommer att gå till och hur de bör lämna sina bud. Mäklaren ska också informera om eventuella krav eller önskemål från säljaren.

Eftersom det är säljaren som avgör om ett bud är intressant eller inte ska mäklaren ta emot och vidarebefordra alla bud till säljaren. Det gäller även om en spekulant inte har lämnat sitt bud på det sätt som bestämts. Mäklaren ska också vidarebefordra meddelanden från spekulanter om intresse för objektet till säljaren.

Mäklarens skyldigheter gäller till dess att säljaren och köparen har undertecknat ett köpekontrakt.

En mäklare är skyldig att upprätta en förteckning över budgivningen med uppgifter om

• spekulantens namn (alternativt namnet på spekulantens ombud)
• kontaktuppgifter, som kan vara en adress, en e-postadress eller ett telefonnummer
• budets belopp, tidpunkten för när budet lämnades och eventuella villkor för budet, till exempel villkor om lån eller besiktning.

Mäklaren ska överlämna förteckningen till säljaren och köparen när uppdraget har slutförts. Om uppdraget har slutförts utan att det blivit någon försäljning ska mäklaren ändå överlämna förteckningen till uppdragsgivaren. Detta gäller till exempel om uppdragsavtalet har sagts upp av mäklaren eller av dig som uppdragsgivare.

Säljaren bestämmer – i samråd med mäklaren – hur budgivningen ska gå till. Men säljaren är inte juridiskt bunden av sådana överenskommelser. Därför kan formerna för budgivningen ändras.

Det är säljaren som bestämmer till vem han eller hon vill sälja, när och till vilket pris. Det betyder att säljaren inte behöver sälja till den som har lämnat det högsta budet.
Säljaren är inte juridiskt bunden av ett löfte att sälja eller att sälja till det pris som har presenterats i marknadsföringen.

I praktiken finns det två modeller: öppen och sluten budgivning.
Vid en öppen budgivning lämnar spekulanterna sina bud till mäklaren, som löpande redovisar buden till säljaren och till övriga spekulanter. Spekulanterna får då möjlighet att lägga nya bud.

Vid en sluten budgivning får spekulanterna en viss tid på sig att lämna sina bud, vanligtvis skriftligt. Mäklaren redovisar buden för säljaren. Den som har lämnat bud får ingen information om övriga bud.

Vem som helst kan ge ett bud – skriftligt eller muntligt. Budet kan förenas med villkor.

En spekulant kan inte räkna med att få information av mäklaren om hur en budgivning fortskrider.

En spekulant har inte rätt att få uppgifter från mäklaren om vilka de övriga budgivarna är, vilka bud som har lämnats eller vilka villkor som har diskuterats med andra spekulanter.

Efter försäljningen har en spekulant enbart rätt att få information från mäklaren om att objektet har sålts till någon annan.

Företagssmäklaren får inte vara ombud för köparen eller säljaren i samband med ett förmedlingsuppdrag annat än i mycket begränsad omfattning.

Om det uppkommer en tvist mellan parterna får mäklaren inte agera som ombud för någon av dem. Mäklaren bör dock i vart fall kunna upplysa parterna om på vilket sätt en viss fråga har reglerats i de skriftliga avtalen.

Mäklaren har också möjlighet att informera om hur den aktuella tvisten normalt skulle kunna lösas och generellt beskriva rättsläget.

Det indirekta besittningsskyddet innebär att om värden säger upp avtalet för avflyttning eller villkorsändring till hyrestidens utgång så måste lokalhyresgästen flytta om parterna inte enas om nytt avtal. Hyresgästen är då enligt huvudregeln istället berättigad till ersättning av värden (se undantagen under punkt 3).

En lokalhyresgäst erhåller ett indirekt besittningsskydd till lokalen om inte
(i) hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio månader i följd, eller
(ii) hyresförhållandet upphör för att det är förverkat eller efter uppsägning i anledning av ej ställd säkerhet.

Det är viktigt att i sammanhanget skilja på begreppen ”hyrestid” och ”hyresförhållande”, då olika rättsverkningar är knutna till längden av dem. Hyresförhållandet är den faktiskt sammanlagda tid hyresgästen hyr lokalen. Hyrestid är den tid som är avtalad. Besittningsskyddet är knutet till hyresförhållandet.

Parterna kan avtala bort det indirekt besittningsskyddet. Sådant avtal måste upprättas i särskild handling (utöver hyresavtalet) som skall undertecknas av hyresvärden och hyresgästen.

Ingås avståendeavtalet innan hyresförhållandet varat längre än nio månader i oavbruten följd, krävs enligt huvudregeln att det godkänns av hyresnämnden. I sådant fall bör endast träffas preliminärt hyresavtal, med hyresnämndens godkännande av avståendeavtalet som förutsättning för hyresavtalets giltighet.

Nämndens godkännande kan lättare erhållas om avståendeavtalet begränsas på visst sätt. Avtal som anknyter till viss situation och som är tidsbegränsade har blivit vanliga. Exempelvis att uppsägningen föranleds av att fastigheten skall rivas eller byggas om senast inom en tidsperiod om fem år. Skall avståendeavtalet ha giltighet under längre tid än fem år från tillträdesdagen brukar hyresnämnden vilja ha en särskild motivering.

Nämndens godkännande behövs emellertid inte om hyresförhållandet varat mer än nio månader när överenskommelsen ingås.
Efter en lagändring från 2005 behövs inte heller nämndens godkännande i vissa fall. Dessa fall är (i) då hyresvärden skall bedriva egen verksamhet i lokalen och (ii) vid andrahandsupplåtelser då värdens (förstahandshyresgästens) avtal med fastighetsägaren skall upphöra. I bägge undantagssituationerna krävs för överenskommelsens giltighet att avståendeavtalet gäller högst fem år från det att hyresförhållandet inleds och att avtalets lydelse överensstämmer med ett särskilt lagstadgat formulär.
De besittningsbrytande grunderna
Reglerna om hyresgästens rätt till ersättning vid uppsägning av hyresförhållandet är inte undantagslösa. Om hyresvärden har befogad anledning att motsätta sig förlängning, dvs saklig grund för att begära avflyttning, utgår inte ersättning även om hyresgästen har ett indirekt besittningsskydd.

Det besittningsbrytande grunderna är angivna i fem punkter i hyreslagen
1. Misskötsamhet av hyresgästen.
2. Huset skall rivas.
3. Huset skall genomgå större ombyggnad.
4. Hyresvärden anses ha befogad anledning att vägra förlängning, den s.k. generalklausulen.
5. Hyresvärdens villkor för förlängning.

Punkterna 1-5 behandlas var för sig nedan.

Misskötsamhet (p 1)
Vid kvalificerad misskötsamhet förverkas hyresrätten, se ovan punkt 2.2 (ii), och ersättningsreglerna vid indirekt besittningsskydd blir över huvud taget inte tillämpliga. Men även annan lindrigare misskötsamhet kan medföra att hyresgästen inte har rätt till ersättning. Hyresvärden har rätt att utan påföljd motsätta sig en förlängning av hyresförhållandet om hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att det inte skäligen kan fordras att hyresvärden förlänger hyresförhållandet. Det kan exempelvis gälla upprepade försenade hyresbetalningar utan att hyresrätten förverkats.

Rivning (p 2)
För att hyresvärden skall undgå ersättningsskyldigheten räcker det inte med att huset skall rivas. Värden måste – om inte en s.k. rivningsklausul är intagen i avtalet – anvisa hyresgästen en annan lokal, som denna skäligen kan nöjas med. Att lokalen skall anvisas får anses innebära att ersättningslokalen skall vara tillgänglig i nära anslutning till avflyttningen från den förhyrda lokalen. För att lokalen skall anses godtagbar torde krävas att hyresgästen kan driva sin verksamhet i den nya lokalen under i stort sett samma förutsättningar som i den gamla. Hyran behöver inte vara densamma. Den får dock inte överstiga marknadshyra.
Kravet på anvisning av annan lokal kan bortfalla då hyreskontraktet innehåller en rivningsklausul, dvs då det i hyreskontraktet tagits in villkor om att hyresförhållandet skall upphöra på grund av husets rivning. Härmed jämställs ”att hyresgästen i annat fall vid hyresavtalets ingående varit införstådd med att huset skall rivas” inom en snar framtid. Det har dock stipulerats en viss maximitid om fem år för en rivningsklausuls giltighet. Observera således att en rivningsklausul som kan tas in i kontraktet är något annat än ett avtal om avstående från besittningsskydd, som ju måste tas in i en särskild handling. Både klausulen och avståendeavtalet kan dock reglera samma sak, nämligen vad som skall hända vid en rivning.

Större ombyggnad (p 3)
Principerna för undantaget ”större ombyggnad” är desamma som när det gäller rivning (p 2). Besittningsskyddet bryts sålunda om uppsägningsanledningen är att huset skall genomgå större ombyggnad och hyresvärden anvisar annan godtagbar ersättningslokal eller att hyresavtalet innehåller en ombyggnadsklausul som stadgar att hyresgästen skall – utan krav på ersättning eller annan lokal – flytta på grund av ombyggnaden om denna påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst.
En ombyggnad måste vara så omfattande att hyresgästen inte kan stanna kvar i lokalen utan olägenhet för ombyggnadens genomförande. Det är inte fråga om eventuella olägenheter för hyresgästen utan olägenhet för hyresvärden att genomföra ombyggnaden.
Kravet på den bevisning som hyresvärden måste prestera för att visa att ombygganden inte kan genomföras utan olägenhet för ombyggnadens genomförande är ganska lågt. Ett påstående från hyresvärdens att ombyggnaden kan utföras mer ändamålsenligt om hyresgästen inte stannar kvar i lokalen godtas i regel vid en rättslig prövning.
Ombyggnad av trappor och andra gemensamma utrymmen samt yttre reparationer är emellertid i regel inte av den typ som kan åberopas
.
Annan befogad anledning (p 4)
Om hyresvärden i annat fall anses ha befogad anledning att upplösa hyresförhållandet bryts besittningsskyddet. Bestämmelsen är utformad som en generalklausul. Det framgår av ordalydelsen att avflyttningsskälet skall vara sakligt grundat. Lagstiftaren har inte i någon större omfattning givit några särskilda anvisningar för tillämpligheten av bestämmelsen utan har överlämnat till rättstillämpningen att uttala sig om hur bestämmelsen skall tolkas.
Av förarbetena framgår dock att en ur lönsamhetssynpunkt gynnsam omläggning av bruksändamålet borde utgöra befogad anledning för hyresvärden att motsätta sig förlängning. Sakligt avflyttningsskäl kan också föreligga t ex om värden behöver lokalen för fastighetens tillsyn eller skötsel. Detsamma gäller då värden i en mer eller mindre föreliggande ”tvångssituation” måste upplåta lokalen till en hyresgäst som under hot att annars säga upp hyresavtalet begär att få disponera större utrymmen i fastigheten för en nödvändig utvidgning av sin rörelse. Även hyresvärdens behov att få disponera lokalen för egen verksamhet, exempelvis utökning av egen verksamhet som han bedriver i fastigheten, kan vara sakligt skäl. Behov av hela eller delar av lokal för att uppfylla byggnadsnämndens krav (utrymme för hiss eller annan handikappanpassning, arbetsutrymme för sophantering mm) är också i regel ett sakligt skäl.
Hyresvärdens skäl för avflyttning skall emellertid alltid vägas mot hyresgästens intresse att få behålla lokalen. Vid denna prövning bör beaktas sådana omständigheter på hyresgästens sida som dennes behov av lokalen och möjligheter att erhålla annan lämplig lokal, den tid hyresgästen bedrivit sin verksamhet i lokalen och arten av denna verksamhet, beroende av viss kundkrets eller visst läge osv. Att hyresvärden erbjudit hyresgästen viss ekonomisk gottgörelse eller förlängning av hyresavtalet under viss begränsad tid eller anvisat annan lokal skall vid den allmänna intresseavvägningen räknas hyresvärden till godo. Om hyresvärdens skäl bedöms väga mindre tungt än hyresgästens intresse att få behålla lokalen blir hyresvärden ersättningsskyldig.
I rättspraxis har bl a en bostadsrättsförenings intresse att hyra ut 35 garageplatser till sina medlemmar ansets väga tyngre än hyresgästens (ett bolag) intresse att få behålla dem, NJA 1972 s 515.

Värdens krav på hyra eller annat villkor (p 5)
Är de av värden begärda hyresvillkoren för förlängning av avtalet skäliga och överensstämmer med god sed i hyresförhållanden utgår ingen ersättning. Om hyresvärden istället kräver en hyra som inte är skälig för att gå med på förlängning, dvs kräver högre hyra än marknadshyra, eller uppställer annat hyresvillkor som strider mot god sed i hyresförhållanden eller i annat avseende är oskäligt uppstår ersättningsskyldighet för hyresvärden. Som oskäliga villkor kan vara t ex bottagande av besittningsskyddet, införande av konkurrensbegränsande villkor, inskränkning av öppethållandet eller annan användning av lokalen.

Uppsägningen
Den uppsägning från hyresvärdens sida som berörs nedan gäller uppsägning till hyrestidens utgång för nya villkor eller avtalets upphörande för att värden av något skäl vill disponera lokalen i de fall hyresgästen har det indirekta besittningsskyddet.
Vid hyresvärdens uppsägning av lokalhyresgäst finns formkrav i hyreslagen för vad uppsägningen måste innehålla för att vara giltig.
Uppsägningshandlingen skall vara skriftlig och ställd (riktad) till den eller de som är hyresgäster. Av uppsägningen måste man kunna utläsa vilket hyresavtal som sägs upp. Den skall delges hyresgästen.

Uppsägningshandlingen skall innehålla själva uppsägningsförklaringen.

1. Uppsägningen skall innehålla uppgift om

(i) villkoren som hyresvärden begär för förlängning av avtalet,
eller
(ii) anledningen till varför en förlängning inte medges.

2. Uppsägningen skall också innehålla ett avflyttningsmeddelande
” Underrättelse att hyresgästen, om han inte går med på att flytta utan att få ersättning enligt 12:58 b § jordabalken, har att inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling”.
Innehåller uppsägningen inte anledningen eller begärda villkor samt avflyttningsmeddelande är uppsägningen utan verkan. Kompletteringar kan inte ske i efterhand. Dock kan ny korrekt uppsägning ske till samma tidpunkt om uppsägningstiden ej passarerats.
Vill inte hyresgästen flytta utan att får ersättning måste hyresgästen inom två månader från det uppsägning delgivits honom hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. Annars går rätten till ersättning förlorad.

Ersättning
Hyresgästen har alltid rätt till en minimiersättning om hyresförhållandet upphör till följd av att värdens förlängningsvägran är obefogad eller att han krävt högre hyra än marknadshyra, dvs värden har inte haft saklig grund för att begära avflyttning (se ovan punkt 3.1). Minimiersättning motsvarar en årshyra.

Skulle hyresgästen förorsakas en förlust som inte täcks av minimiersättningen, bestäms ersättningen i princip enligt samma grunder som används vid bestämmande av expropriationsersättning vid rörelseskada. Ersättningen omfattar främst flyttningskostnader, värdeminskning på hyresgästens egendom, kvarvarande värdet av ändringsarbeten som hyresgästen bekostat och som utförts med värdens medgivande eller vid avtalet var förutsedda att utföras samt skada på grund av hinder eller intrång i den verksamhet som hyresgästen drivit i lokalen. Ersättningen blir givetvis olika beroende på om hyresgästen kan fortsätta verksamheten i en annan lokal eller om han tvingas lägga ned rörelsen. Värden har rätt att kräva att ersättningen bestäms enligt det alternativ som är billigast. Om rörelsen läggs ned skall hyresgästen ha ersättning för bl.a. rörelsens värde. I första hand nyttjas då ortsprismetoden. Saknas jämförelsematerial kan värdet schablonmässigt uppskattas till ett belopp motsvarande 3-5 gånger rörelsens nettoöverskott.