företagsmäklare stockholm

Sth logga

Frågor om Företagsförmedling!

Vad innebär det att ett uppdragsavtal gäller med ensamrätt?

Att ett uppdragsavtal gäller med ensamrätt innebär att företagsmäklaren normalt har rätt till provision om objektet säljs under den tid ensamrätten varar. Detta gäller även om mäklaren inte på något sätt har medverkat till försäljningen.

Den uppdragsgivare som under ensamrättstiden säljer på egen hand eller genom någon annan mäklare riskerar alltså att få betala provision till den eller de mäklare som har ensamrätt.

Ett förmedlingsuppdrag med ensamrätt innebär också att mäklaren förväntas vara mer aktiv än om uppdraget inte är förenat med ensamrätt. En överenskommelse om ensamrätt måste vara skriftlig

Mäklaren kan ha rätt till provision eller annan ersättning om objektet säljs till någon som kommit i kontakt med säljaren genom mäklarens förmedling upp till 12 månader efter avslutat förmedlingsuppdrag  (anvisningskravet) och det finns ett samband mellan förmedlingen och försäljningen (kravet på orsakssamband). Detta gäller även om uppdragsavtalet sagts upp av uppdragsgivaren eller av mäklaren själv. 

Hur hög får företagsmäklarens provision vara?

Prissättningen för företagsmäklartjänster är fri. Det innebär att mäklare konkurrerar med varandra bland annat genom olika priser och andra förutsättningar för erbjudandet.

Det finns inte någon bestämd taxa. Ersättningsvillkoren skall anges i uppdragsavtalet

Vad ingår i ett förmedlingsuppdrag?

I förmedlingsuppdraget ingår att företagsmäklaren utför olika moment före eller i samband med en överlåtelse. I Stockholm Företagsmäklares uppdrag ingår alltid:

  • att kontrollera vem som äger objektet liksom vilka inteckningar och andra rättigheter som belastar det.
  • att kontrollera om objektet har del i en eller flera gemensamhetsanläggningar,
  • att upprätta en objektiv objektsbeskrivning 
  • att besöka och värdera objektet, så kallat intag.
  • att marknadsföra objektet.
  • att genomföra visningar.
  • att ta emot bud och föra diskussioner med spekulanter.
  • att upprätta köpehandlingar och medverka vid kontraktsskrivning samt att hjälpa köparen och säljaren att söka överlåtelse av hyresavtal om köparen och säljaren så önskar.

Kontrollerar företagsmäklaren skicket på objektet?

Nej, företagsmäklaren kontrollerar normalt inte annat än vem som äger objektet, vilka rättigheter som belastar objektet samt om verksamheten har del i andra rörelser.

Mäklaren utför ingen besiktning av objektet och har ingen skyldighet att undersöka objektet närmare. Mäklaren gör själv bara en enklare undersökning av objektet för att rätt kunna beskriva det.

Det är säljaren som lämnar uppgifter om objektets skick. Mäklaren är dock skyldig att upplysa om sådana fel som han känner till eller har anledning att misstänka, till exempel genom tidigare förmedlingar av liknande objekt eller sin allmänna sakkunskap.

Fel som är uppenbara för den som beser objektet behöver mäklaren inte upplysa om. 

Mäklaren ska informera köparen om undersökningsplikten. Informationen lämnas skriftligt och presenteras i överlåtelseavtalet. Den ska beskriva vad undersökningsplikten innebär vid överlåtelse av inkråmet eller aktierna.

Mäklaren ska försöka få köparen att undersöka inkråmet eller bolaget, eller föreslå köparen att anlita en besiktningsman eller juridisk & ekonomisk kunnig person för undersökningen. En sådan undersökning bör ske i nära anslutning till kontrakts skrivningen. Om undersökningen inte kan göras före kontraktsskrivningen bör mäklaren skriva in en s.k. besiktningsklausul i överlåtelsavtalet.

Mäklaren har inte något ansvar för att köparen verkligen fullgör sin undersökningsplikt.

Mäklaren ansvarar inte för objektets skick eller för eventuella fel i objektet, men mäklaren ska informera spekulanter och köpare om sådant som kan vara av betydelse för dem. Det kan till exempel handla om fel som mäklaren iakttagit, känner till eller har anledning att misstänka, t.ex. genom tidigare försäljningar eller sin allmänna sakkunskap.

Vilka skyldigheter har en mäklare vid budgivning och hur går en budgivning till?

Mäklaren ska ge alla spekulanter tydlig information om hur en eventuell budgivning kommer att gå till och hur de bör lämna sina bud. Mäklaren ska också informera om eventuella krav eller önskemål från säljaren.

Eftersom det är säljaren som avgör om ett bud är intressant eller inte ska mäklaren ta emot och vidarebefordra alla bud till säljaren. Det gäller även om en spekulant inte har lämnat sitt bud på det sätt som bestämts. Mäklaren ska också vidarebefordra meddelanden från spekulanter om intresse för objektet till säljaren.

Mäklarens skyldigheter gäller till dess att säljaren och köparen har undertecknat ett köpekontrakt.

En mäklare är skyldig att upprätta en förteckning över budgivningen med uppgifter om

  • spekulantens namn (alternativt namnet på spekulantens ombud)
  • kontaktuppgifter, som kan vara en adress, en e-postadress eller ett telefonnummer
  • budets belopp, tidpunkten för när budet lämnades och eventuella villkor för budet, till exempel villkor om lån eller besiktning.

Mäklaren ska överlämna förteckningen till säljaren och köparen när uppdraget har slutförts. Om uppdraget har slutförts utan att det blivit någon försäljning ska mäklaren ändå överlämna förteckningen till uppdragsgivaren. Detta gäller till exempel om uppdragsavtalet har sagts upp av mäklaren eller av dig som uppdragsgivare.

Säljaren bestämmer – i samråd med mäklaren – hur budgivningen ska gå till. Men säljaren är inte juridiskt bunden av sådana överenskommelser. Därför kan formerna för budgivningen ändras.

Det är säljaren som bestämmer till vem han eller hon vill sälja, när och till vilket pris. Det betyder att säljaren inte behöver sälja till den som har lämnat det högsta budet.
Säljaren är inte juridiskt bunden av ett löfte att sälja eller att sälja till det pris som har presenterats i marknadsföringen.

I praktiken finns det två modeller: öppen och sluten budgivning.
Vid en öppen budgivning lämnar spekulanterna sina bud till mäklaren, som löpande redovisar buden till säljaren och till övriga spekulanter. Spekulanterna får då möjlighet att lägga nya bud.

Vid en sluten budgivning får spekulanterna en viss tid på sig att lämna sina bud, vanligtvis skriftligt. Mäklaren redovisar buden för säljaren. Den som har lämnat bud får ingen information om övriga bud.

Vem som helst kan ge ett bud – skriftligt eller muntligt. Budet kan förenas med villkor.

En spekulant kan inte räkna med att få information av mäklaren om hur en budgivning fortskrider.

En spekulant har inte rätt att få uppgifter från mäklaren om vilka de övriga budgivarna är, vilka bud som har lämnats eller vilka villkor som har diskuterats med andra spekulanter.

Efter försäljningen har en spekulant enbart rätt att få information från mäklaren om att objektet har sålts till någon annan.

Vad händer om en tvist med köparen / säljaren uppkommer om städningen / nycklar / fel och brister i rörelsen. Måste inte företagsmäklaren hjälpa till att reda ut dessa problem?

Företagssmäklaren får inte vara ombud för köparen eller säljaren i samband med ett förmedlingsuppdrag annat än i mycket begränsad omfattning.

Om det uppkommer en tvist mellan parterna får mäklaren inte agera som ombud för någon av dem. Mäklaren bör dock i vart fall kunna upplysa parterna om på vilket sätt en viss fråga har reglerats i de skriftliga avtalen.

Mäklaren har också möjlighet att informera om hur den aktuella tvisten normalt skulle kunna lösas och generellt beskriva rättsläget.

Vad gäller vid uppsägning av lokalhyresgäst?

Det indirekta besittningsskyddet innebär att om värden säger upp avtalet för avflyttning eller villkorsändring till hyrestidens utgång så måste lokalhyresgästen flytta om parterna inte enas om nytt avtal. Hyresgästen är då enligt huvudregeln istället berättigad till ersättning av värden (se undantagen under punkt 3).

En lokalhyresgäst erhåller ett indirekt besittningsskydd till lokalen om inte
(i) hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio månader i följd, eller
(ii) hyresförhållandet upphör för att det är förverkat eller efter uppsägning i anledning av ej ställd säkerhet.

Det är viktigt att i sammanhanget skilja på begreppen ”hyrestid” och ”hyresförhållande”, då olika rättsverkningar är knutna till längden av dem. Hyresförhållandet är den faktiskt sammanlagda tid hyresgästen hyr lokalen. Hyrestid är den tid som är avtalad. Besittningsskyddet är knutet till hyresförhållandet.

Parterna kan avtala bort det indirekt besittningsskyddet. Sådant avtal måste upprättas i särskild handling (utöver hyresavtalet) som skall undertecknas av hyresvärden och hyresgästen.

Ingås avståendeavtalet innan hyresförhållandet varat längre än nio månader i oavbruten följd, krävs enligt huvudregeln att det godkänns av hyresnämnden. I sådant fall bör endast träffas preliminärt hyresavtal, med hyresnämndens godkännande av avståendeavtalet som förutsättning för hyresavtalets giltighet.

Nämndens godkännande kan lättare erhållas om avståendeavtalet begränsas på visst sätt. Avtal som anknyter till viss situation och som är tidsbegränsade har blivit vanliga. Exempelvis att uppsägningen föranleds av att fastigheten skall rivas eller byggas om senast inom en tidsperiod om fem år. Skall avståendeavtalet ha giltighet under längre tid än fem år från tillträdesdagen brukar hyresnämnden vilja ha en särskild motivering.

Nämndens godkännande behövs emellertid inte om hyresförhållandet varat mer än nio månader när överenskommelsen ingås.
Efter en lagändring från 2005 behövs inte heller nämndens godkännande i vissa fall. Dessa fall är (i) då hyresvärden skall bedriva egen verksamhet i lokalen och (ii) vid andrahandsupplåtelser då värdens (förstahandshyresgästens) avtal med fastighetsägaren skall upphöra. I bägge undantagssituationerna krävs för överenskommelsens giltighet att avståendeavtalet gäller högst fem år från det att hyresförhållandet inleds och att avtalets lydelse överensstämmer med ett särskilt lagstadgat formulär.
De besittningsbrytande grunderna
Reglerna om hyresgästens rätt till ersättning vid uppsägning av hyresförhållandet är inte undantagslösa. Om hyresvärden har befogad anledning att motsätta sig förlängning, dvs saklig grund för att begära avflyttning, utgår inte ersättning även om hyresgästen har ett indirekt besittningsskydd.

Det besittningsbrytande grunderna är angivna i fem punkter i hyreslagen
1. Misskötsamhet av hyresgästen.
2. Huset skall rivas.
3. Huset skall genomgå större ombyggnad.
4. Hyresvärden anses ha befogad anledning att vägra förlängning, den s.k. generalklausulen.
5. Hyresvärdens villkor för förlängning.

Punkterna 1-5 behandlas var för sig nedan.

Misskötsamhet (p 1)
Vid kvalificerad misskötsamhet förverkas hyresrätten, se ovan punkt 2.2 (ii), och ersättningsreglerna vid indirekt besittningsskydd blir över huvud taget inte tillämpliga. Men även annan lindrigare misskötsamhet kan medföra att hyresgästen inte har rätt till ersättning. Hyresvärden har rätt att utan påföljd motsätta sig en förlängning av hyresförhållandet om hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att det inte skäligen kan fordras att hyresvärden förlänger hyresförhållandet. Det kan exempelvis gälla upprepade försenade hyresbetalningar utan att hyresrätten förverkats.

Rivning (p 2)
För att hyresvärden skall undgå ersättningsskyldigheten räcker det inte med att huset skall rivas. Värden måste – om inte en s.k. rivningsklausul är intagen i avtalet – anvisa hyresgästen en annan lokal, som denna skäligen kan nöjas med. Att lokalen skall anvisas får anses innebära att ersättningslokalen skall vara tillgänglig i nära anslutning till avflyttningen från den förhyrda lokalen. För att lokalen skall anses godtagbar torde krävas att hyresgästen kan driva sin verksamhet i den nya lokalen under i stort sett samma förutsättningar som i den gamla. Hyran behöver inte vara densamma. Den får dock inte överstiga marknadshyra.
Kravet på anvisning av annan lokal kan bortfalla då hyreskontraktet innehåller en rivningsklausul, dvs då det i hyreskontraktet tagits in villkor om att hyresförhållandet skall upphöra på grund av husets rivning. Härmed jämställs ”att hyresgästen i annat fall vid hyresavtalets ingående varit införstådd med att huset skall rivas” inom en snar framtid. Det har dock stipulerats en viss maximitid om fem år för en rivningsklausuls giltighet. Observera således att en rivningsklausul som kan tas in i kontraktet är något annat än ett avtal om avstående från besittningsskydd, som ju måste tas in i en särskild handling. Både klausulen och avståendeavtalet kan dock reglera samma sak, nämligen vad som skall hända vid en rivning.

Större ombyggnad (p 3)
Principerna för undantaget ”större ombyggnad” är desamma som när det gäller rivning (p 2). Besittningsskyddet bryts sålunda om uppsägningsanledningen är att huset skall genomgå större ombyggnad och hyresvärden anvisar annan godtagbar ersättningslokal eller att hyresavtalet innehåller en ombyggnadsklausul som stadgar att hyresgästen skall – utan krav på ersättning eller annan lokal – flytta på grund av ombyggnaden om denna påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst.
En ombyggnad måste vara så omfattande att hyresgästen inte kan stanna kvar i lokalen utan olägenhet för ombyggnadens genomförande. Det är inte fråga om eventuella olägenheter för hyresgästen utan olägenhet för hyresvärden att genomföra ombyggnaden.
Kravet på den bevisning som hyresvärden måste prestera för att visa att ombygganden inte kan genomföras utan olägenhet för ombyggnadens genomförande är ganska lågt. Ett påstående från hyresvärdens att ombyggnaden kan utföras mer ändamålsenligt om hyresgästen inte stannar kvar i lokalen godtas i regel vid en rättslig prövning.
Ombyggnad av trappor och andra gemensamma utrymmen samt yttre reparationer är emellertid i regel inte av den typ som kan åberopas
.
Annan befogad anledning (p 4)
Om hyresvärden i annat fall anses ha befogad anledning att upplösa hyresförhållandet bryts besittningsskyddet. Bestämmelsen är utformad som en generalklausul. Det framgår av ordalydelsen att avflyttningsskälet skall vara sakligt grundat. Lagstiftaren har inte i någon större omfattning givit några särskilda anvisningar för tillämpligheten av bestämmelsen utan har överlämnat till rättstillämpningen att uttala sig om hur bestämmelsen skall tolkas.
Av förarbetena framgår dock att en ur lönsamhetssynpunkt gynnsam omläggning av bruksändamålet borde utgöra befogad anledning för hyresvärden att motsätta sig förlängning. Sakligt avflyttningsskäl kan också föreligga t ex om värden behöver lokalen för fastighetens tillsyn eller skötsel. Detsamma gäller då värden i en mer eller mindre föreliggande ”tvångssituation” måste upplåta lokalen till en hyresgäst som under hot att annars säga upp hyresavtalet begär att få disponera större utrymmen i fastigheten för en nödvändig utvidgning av sin rörelse. Även hyresvärdens behov att få disponera lokalen för egen verksamhet, exempelvis utökning av egen verksamhet som han bedriver i fastigheten, kan vara sakligt skäl. Behov av hela eller delar av lokal för att uppfylla byggnadsnämndens krav (utrymme för hiss eller annan handikappanpassning, arbetsutrymme för sophantering mm) är också i regel ett sakligt skäl.
Hyresvärdens skäl för avflyttning skall emellertid alltid vägas mot hyresgästens intresse att få behålla lokalen. Vid denna prövning bör beaktas sådana omständigheter på hyresgästens sida som dennes behov av lokalen och möjligheter att erhålla annan lämplig lokal, den tid hyresgästen bedrivit sin verksamhet i lokalen och arten av denna verksamhet, beroende av viss kundkrets eller visst läge osv. Att hyresvärden erbjudit hyresgästen viss ekonomisk gottgörelse eller förlängning av hyresavtalet under viss begränsad tid eller anvisat annan lokal skall vid den allmänna intresseavvägningen räknas hyresvärden till godo. Om hyresvärdens skäl bedöms väga mindre tungt än hyresgästens intresse att få behålla lokalen blir hyresvärden ersättningsskyldig.
I rättspraxis har bl a en bostadsrättsförenings intresse att hyra ut 35 garageplatser till sina medlemmar ansets väga tyngre än hyresgästens (ett bolag) intresse att få behålla dem, NJA 1972 s 515.

Värdens krav på hyra eller annat villkor (p 5)
Är de av värden begärda hyresvillkoren för förlängning av avtalet skäliga och överensstämmer med god sed i hyresförhållanden utgår ingen ersättning. Om hyresvärden istället kräver en hyra som inte är skälig för att gå med på förlängning, dvs kräver högre hyra än marknadshyra, eller uppställer annat hyresvillkor som strider mot god sed i hyresförhållanden eller i annat avseende är oskäligt uppstår ersättningsskyldighet för hyresvärden. Som oskäliga villkor kan vara t ex bottagande av besittningsskyddet, införande av konkurrensbegränsande villkor, inskränkning av öppethållandet eller annan användning av lokalen.

Uppsägningen
Den uppsägning från hyresvärdens sida som berörs nedan gäller uppsägning till hyrestidens utgång för nya villkor eller avtalets upphörande för att värden av något skäl vill disponera lokalen i de fall hyresgästen har det indirekta besittningsskyddet.
Vid hyresvärdens uppsägning av lokalhyresgäst finns formkrav i hyreslagen för vad uppsägningen måste innehålla för att vara giltig.
Uppsägningshandlingen skall vara skriftlig och ställd (riktad) till den eller de som är hyresgäster. Av uppsägningen måste man kunna utläsa vilket hyresavtal som sägs upp. Den skall delges hyresgästen.

Uppsägningshandlingen skall innehålla själva uppsägningsförklaringen.

1. Uppsägningen skall innehålla uppgift om

(i) villkoren som hyresvärden begär för förlängning av avtalet,
eller
(ii) anledningen till varför en förlängning inte medges.

2. Uppsägningen skall också innehålla ett avflyttningsmeddelande
” Underrättelse att hyresgästen, om han inte går med på att flytta utan att få ersättning enligt 12:58 b § jordabalken, har att inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling”.
Innehåller uppsägningen inte anledningen eller begärda villkor samt avflyttningsmeddelande är uppsägningen utan verkan. Kompletteringar kan inte ske i efterhand. Dock kan ny korrekt uppsägning ske till samma tidpunkt om uppsägningstiden ej passarerats.
Vill inte hyresgästen flytta utan att får ersättning måste hyresgästen inom två månader från det uppsägning delgivits honom hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. Annars går rätten till ersättning förlorad.

Ersättning
Hyresgästen har alltid rätt till en minimiersättning om hyresförhållandet upphör till följd av att värdens förlängningsvägran är obefogad eller att han krävt högre hyra än marknadshyra, dvs värden har inte haft saklig grund för att begära avflyttning (se ovan punkt 3.1). Minimiersättning motsvarar en årshyra.

Skulle hyresgästen förorsakas en förlust som inte täcks av minimiersättningen, bestäms ersättningen i princip enligt samma grunder som används vid bestämmande av expropriationsersättning vid rörelseskada. Ersättningen omfattar främst flyttningskostnader, värdeminskning på hyresgästens egendom, kvarvarande värdet av ändringsarbeten som hyresgästen bekostat och som utförts med värdens medgivande eller vid avtalet var förutsedda att utföras samt skada på grund av hinder eller intrång i den verksamhet som hyresgästen drivit i lokalen. Ersättningen blir givetvis olika beroende på om hyresgästen kan fortsätta verksamheten i en annan lokal eller om han tvingas lägga ned rörelsen. Värden har rätt att kräva att ersättningen bestäms enligt det alternativ som är billigast. Om rörelsen läggs ned skall hyresgästen ha ersättning för bl.a. rörelsens värde. I första hand nyttjas då ortsprismetoden. Saknas jämförelsematerial kan värdet schablonmässigt uppskattas till ett belopp motsvarande 3-5 gånger rörelsens nettoöverskott.

Restaurang Mäklare Stockholm - Stockholms Företagsmäklare AB är en Stockholm orienterad Företagsmäklare som är experter på Företagsförmedling i Stockholms kommun och län. Vi är specialiserade på att sälja restauranger. Att sälja en  restaurang eller ett café är en komplicerad affär och kan ta tid om man vill ha ut ett marknadsmässigt pris vid överlåtelsen. Det kan ta allt från en månad upp till ett år att sälja restaurangverksamhet eftersom det är så mycket som måste passa in vid en överlåtelse. Det räcker inte med att den som vill köpa ett rörelse kan finansiera köpet utan också att man ska bli godkänd av hyresvärdar, tillståndsmyndigheter m.m. Om du vill veta mer om hur det är att sälja företag eller sälja restauranger med Stockholms ledande restaurangmäklare så finner du sidor under navigeringsfliken våra tjänster. Det första man vill veta  när man vill sälja företaget är vad företaget är vad man kan få för pris.Stockholms Företagsmäklare är specialister på värdering av restauranger men har även en bred kompetens av värdering företag i andra branscher, vi kommer alltid att vara transparanta med vår företags värdering så att den motsvarar marknadsvärdet och att om ni anlitar oss för att sälja ert livsverk att allt går till på rätt sätt. Vi är experter på ekonomiska samband vid försäljning av företag. Så ni kan anlita oss om ni vill sälja hotell eller sälja Frisörsalong eller om ni är verksamma i andra branscher. Vi tar även emot köpuppdrag om du vill köpa företag i olika branscher. Så tveka inte att ta kontakt med Stockholms Företagsmäklare genom kontakt knappen i navigeringsfältet eller via denna sida.

Faktorer som vi tror har varit utmärkande för Stockholms Företagsmäklares framgång vid företagsförmedling är engagemang, lyhördhet, ärlighet och kontinuerlig återkoppling till kunderna. Det är den Företagsmäklare som erbjuder bäst marknadsföring/exponering som med största sannolikhet också kommer att ge dig högst försäljningspris eftersom du då ger bästa möjligheten till försäljning. Vi finns på Sveriges största portaler för Företagsförsäljning, Bolagsplatsen och Blocket. 

Så kom ihåg välj inte Företagsmäklare utifrån den som tar lägsta arvodet och lovar högst slutpris, det är sällan samma sak. Känn istället efter när du träffar mäklaren och ställ frågan till dig själv. Är detta mäklaren som jag tror gör det bästa jobbet för mig?

En bra Företagsmäklare/Företgasförmedlare arbetar för att både säljare och köpare/spekulant ska vara vinnare när processen är över.
 
Hoppas att med dessa ord att ni har fått en inblick om Stockholms Företagsmäklare arbetar dagligen. Om ni vill läsa mera om oss kan ni kan lätt navigera i menyn.